质量问题防止扯皮 购房者防止卡发商违约

发布日期::2018-11-14浏览次数:89 楼盘名称:

摘要:德州的卖方人刘女士和开发商签了“不以质量

德州的卖方人刘女士和开发商签了“不以质量问题拒收房”的特殊约定,之后却发现房子确实存在质量问题,要求先修房再收房,开发商却认为刘女士拒收房违约,房子干脆不卖了!天下之大无奇不有,如果签订这样的合同这是哑巴吃黄连有苦说不出.

根据刘女士的介绍我们知道,他在2017年花费200万元在德州买了一套商品房,后,刘女士如约一次性支付了全部购房款。2017年底,开发商通知刘女士201281月1日收房。刘女士很高兴,元旦一大早便赶过去收房。可令她万万没有想到的是:新房竟然多处都存在质量问题!

根据刘女士的提议,售楼方同意将房子修好后在交付给刘女士,可是等了很久刘女士等来了一张收回房子的通知.

转眼间,又一个月过去了,过完年后房子仍迟迟没有修理。刘女士再次致电,开发商的态度却突然变得很强硬。“合同中写了不能以质量问题拒绝收房,你已经构成违约,房不卖给你了!”

闻听此言,刘女士顿时蒙了,回家赶快找出合同查看。果然,合同中确实有这么一条约定。“难道房子就这样没了?”刘女士既气愤又焦急,带着购房合同等到材料,找到北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松律师咨询。

(文中当事人为化名)

律师剖析

“不以质量问题拒收房” 约定有效

李律师认为,买受人与开发商签订的《商品房预售合同》,只要内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,且系双方当事人的真实意思表示,那么合同就是真实有效的。

依据合同约定,开发商有义务向买受人交付质量合格的房屋,该商品房质量应符合国家和北京市颁布的规范标准。如果合同中无特别的约定,那么,买受人收房时发现有质量问题,是可以拒绝收房的,并要求开发商在合理期限内修复。

那么,这一特别约定有效吗?李松律师说,依据我国《合同法》的相关规定,如果开发商在提供的格式条款中,存在免除自身责任,加重对方责任,或者排除对方主要权利的条款,该条款无效。本案双方在合同中明确约定:“买受人承诺不以工程质量争议为由拒收房屋”,在司法实践中,对此约定一般认定有效,因为该条约定仅针对收房,并未免除开发商的相关责任,亦未排除买受人向开发商主张质量责任的权利。因此,作为买受人刘女士在房屋符合合同约定的全部交付条件时,可以先行收房,之后再追究开发商房屋质量不合格的相关责任。

如果开发商在合同中约定“买受人承诺不以工程质量争议为由退房”,则李律师认为,这种约定免除了开发商的责任,排除了买受人的主要权利,这样的条款应依法认定为无效。

对于开发商来说,虽然双方有“不以质量问题拒绝收房”的特殊约定,但只是不能以此为由拒收房,购房者要求先修房再收房,不能就说是业主违约,并因此追究业主的违约责任。而开发商借此不卖房,这是站不住脚的,将构成违约。

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